近几天听说了不少“被套路签约第二天后悔”的事件，线上线下咨询的时候，许多家长也自述面临着“无法评估底价牵着鼻子走”的问题，同时，也有一部分人因为底价/成交价与挂牌价之间存在较大差距，同等预算下由于信息差没能选到“最优解”。
为此，三人行分析了十月份育翔小学划片成交的27套房产，将从多种角度为大家分析，在教育属性相同时，哪些因素会影响价格，又会对后续的居住、转手等问题产生哪些影响。一切以数据为基础，纯手动分析，同行请绕行。首先来看十月育翔成交的27套房产的大表格
图上标注出的27套房产，对应的都是育翔小学，都成交于今年十月份，运用控制变量法来分析，影响比较大的教育属性和市场环境两个因素，都是相同的，但无论是单价还是总价，都差异巨大，甚至同一小区的房产，彼此之间也有差异。后面我们会逐个因素去分析，当然，“没有拿到底价”也是很重要的一个因素，为了防止引发不必要的冲突，这部分三人行就模糊处理了，心照不宣就好。
育翔十月成交的27套房产面积分布直方图如上，其中十套为35.1~55.1平方米，14套为55.1~75.1平方米，一套为75.1~95.1平方米，两套面积在95平以上。户型方面，27套房产中有7套是一居室，16套两居室，4套三居室。
其中，标绿的四套为地下室/半地下室，有两套一居，两套两居，成交价分别是：402万，405万,438万和472万。值得一提的是，成交价402万和405万的两套，位于同一小区：新风南里，但402万的房产面积反而比405万的多12平，前者是48平米，后者是36平米，导致最终单价差距明显：前者单价8.35，后者单价高达11.22，与此同时，同小区的非地下室户型成交单价只有10.51。而地下室+30多平的面积两个BUFF叠加，结果就是这套房子居住属性为0，想租出去估计也很困难，唯一的好处就在于“税费”是满五唯一，但前面一套402万的房产，是业主包税的。四套半地下的砍价幅度分别是：46、34、92、48,除了前面提到的单价为11w的房产，单价都在7w多到8w出头这个区间。
据此，我们可以总结出第一个结论：在育翔划片上车，如果能接受半地下，400出头是完全可行的，而具体的价格，没有额外税费的情况下，8w单价附近就比较公平合理。
除了半地下，育翔划片十月成交中，单价小于10w的，就只有一套102平米的两居室，当然，前面提到过，对于超大面积房产，在这种强教育属性的片区单价偏低才正常，毕竟教育溢价只是一个定值，咱们今天可以借此机会计算一下，育翔的教育溢价，到底有多少。
经过筛选，最适合用来计算的两套房产出现了：都位于新风北里，朝向分别为东南和南北，楼层都是十六层楼的8/9层，房子都建于1988年，完美符合控制变量的思路。接下来开始计算，第一套是72.6平米，总价827万，第二套是43.8平米，总价626万，二者相差28.8平米，总价相差201万，用201除以28.8，得出多余面积每平米单价6.97万。用6.97乘以43.8,得305万，第二套房产的教育溢价大约在626减去305，等于321万；同理6.97乘以72.6等于506万，827减去506自然也是321万（这是个小学数学问题，大家可以拿去考考孩子）。
据此，我们可以总结第二个结论：育翔的教育溢价，目前来看在321万左右，而“脱水价格”，在6~7万这个区间，以七万为例，我们可以计算一下：一套面积为40平米的房产，“脱水价格”280万左右，加上教育溢价321，总价应该在600万上下，这与实际情况基本相符，大家近几个月可以参考。
总价直方图如上，可以看出，如果不追求大面积房产，育翔划片总体在千万以下，600~900这个区间，可选择性就非常高了。
最后是单价雷达图，大家日后会在孩子的成绩分析里面经常看到它。雷达图显示的众数的区间以及游离数值的游离程度，但还是那句话，教育溢价是按套来的，这个数据仅供参考。
最后整体总结一下：
1 育翔上车房，能接受半地下，400完全可以拿下，合理单价不超过8。
2 非地下房产，教育溢价300多+脱水单价7左右，就是合理价格，不同小区不一样。
3 一居室基本不能住，如果考虑居住，40平以上两居室首选，如果考虑保值，50~70两居室为佳，可以自己算一下预算范围。
