四月的时候，有一位融创中心的业主给了50块钱，咨询一个问题：要不要把他刚刚装修好的房子卖掉，周边要建一个山姆超市，长期是不是会增值？
我先把50块钱退给他了，因为我做过太多咨询，从他问题的本身我就知道这单做不了（太幼稚），所以直接先把50块退给他，再回复：山姆超市救不了融创中心的房价，赶紧卖吧。
本来这件事应该就此结束了，结果前几天他又咨询我，说其实他四月没卖那套房，现在八月了，房价又跌了，两年后他肯定用不上这套房，是现在卖还是两年后卖？
当时给我气笑了，我给他把四月的聊天记录截了过去，——四月就给他说赶紧卖，现在几个月过去，房价又跌了，还不死心，还要问什么时候卖......
两个字：现在！！！
↑融创中心↑
本来到这里真的就应该结束了，谁知道这大哥还要再问，里里外外的意思是：听说又有利好政策了，还是不舍得赔钱卖房，如果卖房是不是找那种砍价自媒体卖的更快一些？是不是应该给中介贴钱、悬赏卖房？
这位大哥的咨询很典型，很多人都可能有过相同的经历：眼睁睁看着房价在下跌，却迟迟下不了割肉卖房的决定，真要卖的时候，又纠结于各种道听途说的利好政策，或者网上所谓的卖房小妙招。
在我来看，他主要犯了四个错误，也是四点关于楼市的常见错误认知。
首先是寄希望于所谓的楼市利好政策，给大家讲，——目前中国楼市，各种调控政策都已经拉到了最低！理论上以前有过的、没有过的、各种各样的利好政策，无论是金融房贷，还是人口落户，早就施行过了！绝大多数城市，早就没有限购限贷限售了，落户门槛也都很低（北京上海例外），房贷利率已经跌到历史最低值，而且还在往下跌，商贷和公积金利率已经差不多一样了......
总之现在政策已经宽松到了极致，可以说中国楼市已经失去了政策调整的空间，再出什么利好政策也没用，普通人就不要再做“利好政策一出台、楼市突然又翻红、房价又开始猛猛涨”的美梦了。
第二个常见误区，房产配套的提升，对地域房价有一定利好，但利好极其有限，因为大环境太差、小环境的改善提升是改变不了供需关系的。
房价，是由供需关系决定的，现在中国楼市的根本问题就是需求已经没救了，人口啊经济啊城市化啊，都已经陷入了发展瓶颈，该买房的几乎都已经买了，现在只能挖掘改善换房需求，不断出台新的住宅建设规划，把改善客群逼到新房市场，新房的背后是土地财政，救新房=救城市财政。但改善需求不是刚性需求，改善客群的量是很少的、有购房经验、又不着急买房（就像一群很难上钩的老狐狸），所以改善需求支撑不了整体楼市，只能勉强支撑新房市场，二手房怎么崩都无所谓了。
融创中心在石家庄南二环外，其实距离南二环已经有点远了，本身就是一个体量极大的巨型楼盘，一搜十几个地块，明显供过于求，南二环外的新房楼盘也特别多，好几个村已经拆的差不多了，新房容积率更低、公摊更低、房价普遍一万二三，所以融创中心当年开盘一万七以上、现在二手房也就一万二三、俯冲到一万以下也是早晚的事儿。
就这么一个供应远远大于需求的地域，新建一所山姆超市，能有什么影响？有人会为了就近去山姆超市购物而高价接盘周边房产吗？有这种傻子吗？有吗？有吗有吗？
改变不了供需关系，山姆、水母、金姆、斗姆星君来了也没用。
第三个错误，——听不进去真话。四月就咨询我要不要卖房，我说赶紧卖。八月又问，我又回复现在卖，还是不死心，还说什么“总感觉再过两年房价比现在好一点”这种话。
问别人一个专业问题，别人回复了两次，并且已经现实验证了一次，还是不想听，——哪怕四月到八月房价确实跌了，还是一边喊着老师，一边就是不听老师的话，那还问个啥？
这种咨询我遇到过很多很多次，所以大家可以看到聊天记录里，我一开始就把钱退给他了，——因为我做咨询太多了，见过太多这种业主，回真话又不听，假话我肯定不会说，详细解释就是纯浪费时间，因为他听不进去，什么供需啊什么政策啊啥都听不进去，就是不想割肉，哪怕看着钝刀子就在自己身上拉，也装没看见。
第四个错误，这位大哥可能经常刷到一些房产砍价师的短视频，想在卖房的时候找这些人，宣传一下自己的房产，以便于更快的出售。
卖房其实很简单，小区周边不同平台的中介门店都逛一下，看看同类房源最新的成交记录和成交趋势，这样你能很快摸清自己家房子的市场价。
如果你着急卖房，可以报一个比市场价低一点的价格，然后把钥匙放在小区门口的中介门店，或者家里全天有人，总之必须方便别人随时看房。然后加上给你登记房源信息的中介微信，因为这个中介是你家房子的维护人，你的房子卖出去以后，中介费的30%左右是维护人的，所以你想知道什么信息，直接问维护人就行，TA有这个服务义务。
做到这一步，其实就已经足够了，在家等待有购房者发出约谈请求即可。如果几天内没人约谈，那证明房价还是报高了，继续调低，直到有人约谈。总之，卖房必须要快，认清现实，果断调价，否则就不要上架（你的信息会被平台记录，你会变成平台资源的一种，时不时一个骚扰电话......）
整个卖房过程，根本不需要什么砍价师、什么自媒体宣传。只要你的房价足够低，小区周边的几百名中介，每人手上都有好几位准客户，他们能第一时间联系上最准的客户去带看并且约谈。
低于市场价的二手房，成交速度是很快的，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，这是业内共识，除非你的房子过于冷门、无法快速锚定一个准确的市场价、甚至中介都觉得很不好报价、那谁也没辙。所以我多次强调，——买房尽量避开冷门小区或者硬伤很大的房产。
砍价师的本质，是利用极少数房主的急切心理，把房价砍到一个远低于市场价的水平，房主割肉、砍价师爽吃自媒体流量的同时还能卖房收中介费。
整个过程，最亏的就是房主，其实房主根本不用找什么砍价师做宣传，我刚刚讲了卖房的正确流程，只要房价足够低，房主只靠中介就能很快找到客户把房子卖出去。找砍价师、卖房速度根本提升不了多少，房主还会被人家上门侮辱、自己割肉、拍成素材、做成电子榨菜、挂网上被反复嘲笑，砍价师不单涨了粉、心理上爽压了房主一波、后续还能赚几万中介费......
大街上随便找几个中介问问，——比市场价低一些的二手房，是不是很好卖？是不是只要挂的价格贴合市场价，配合看房和约谈，很快就能卖出去？最后再问问中介对于砍价师的看法，是不是智商检测器？
我做过太多咨询，无论是买房卖房还是学区择校，从一个人的问题本身，就能大致猜出他的需求和痛点，付费连麦的直播也搞过很多次了，只要问的是石家庄房产或学区，什么样的咨询都能回复，毕竟我不卖房不卖课，和任何人都没有利益冲突，但我最怕两种咨询：
一种是一百万的预算非要找三百万房子的购房者，另一种就是文章里这位大哥，听不了真话、又有自己的想法、又问来问去就是不听的卖房业主......
